ВС РФ поставил точку: продать здание без земельного участка под ним нельзя
10 июля Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 305-ЭС26-3581 по делу А40-52577/2024 и жёстко поправила три судебные инстанции, допустившие приватизацию федерального здания в отрыве от земли под ним. Прецедент касается тысяч арендаторов государственной недвижимости по всей стране.
Как три суда ошиблись в одном и том же
История началась в феврале 2023 года. ООО «Защита и правосудие», арендующее федеральное нежилое здание у территориального управления Росимущества в Москве с 2020 года, подало заявку на реализацию преимущественного права выкупа - механизма, предусмотренного для субъектов малого и среднего бизнеса специальным законом об особенностях отчуждения государственного имущества. Ответа по существу общество так и не дождалось: ведомство последовательно уклонялось от рассмотрения заявлений.
Компания пошла в суд. Первая инстанция встала на её сторону: обязала заключить договор купли-продажи, определила цену здания в 13,165 млн рублей по результатам экспертизы и довзыскала около 1,7 млн рублей убытков - арендные платежи за период вынужденного ожидания. Апелляция и кассация решение поддержали. Ключевой аргумент: отсутствие оформленного земельного участка под зданием не названо в законе основанием для отказа в приватизации.
Логика понятная. Но, как выяснилось, неверная.
Что сказал Верховный Суд - и почему это важно
Экономколлегия указала на фундаментальный принцип, который суды попросту проигнорировали. Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса прямо запрещает отчуждать здание отдельно от земельного участка, если оба объекта принадлежат одному лицу. Статья 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества закрепляет то же правило применительно к государственной собственности: приватизация строений без одновременной приватизации земли под ними не допускается. Исключение - участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте. Суды не установили ни одного из этих обстоятельств.
Ссылка нижестоящих инстанций на то, что специальный закон о выкупе имущества МСП не содержит прямого запрета, не спасает. ВС напомнил: пробелы в этом законе восполняются общим законодательством о приватизации, а не игнорируются. Аналогичная позиция закреплена в пункте 7 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса.
Последствия для рынка и для арендаторов госимущества
Определение затрагивает широкий круг предпринимателей, претендующих на выкуп арендуемых государственных и муниципальных объектов. Схема «купить здание, а с землёй разберёмся потом» - не работает. Выкуп должен оформляться комплексно, с одновременным решением земельного вопроса.
- Преимущественное право выкупа по закону об МСП не отменяется - но его реализация требует параллельного оформления прав на землю в порядке земельного законодательства.
- Цена объекта при оценке должна учитывать и рыночную стоимость земельного участка, а не только здания.
- Уклонение уполномоченных органов от рассмотрения заявлений по-прежнему может быть оспорено - но требования к содержанию иска становятся строже.
Для Росимущества и региональных органов определение - фактически руководство к действию: прежде чем инициировать сделку, необходимо сформировать и поставить на кадастровый учёт участок под объектом. Без этого любая приватизация уязвима для оспаривания.
